Goed verhuurderschap

Met de Wet goed verhuurderschap komen er landelijke regels die normeren wat goed verhuurderschap minimaal inhoudt. Deze algemene regels gelden voor verhuurders van reguliere woonruimte en ook voor door verhuurders ingeschakelde makelaars (voor ons team Verhuur & Vastgoedbeheer dus).

De meeste regels gelden voor nieuwe huurovereenkomsten die zijn gesloten na invoering van de wet. Daarnaast krijgen gemeenten de mogelijkheid om een lokale verhuurvergunning in te stellen waarmee extra eisen worden gesteld aan verhuurders. In dit artikel lees je de hoofdlijnen van de wet en wat dit betekent voor jou als verhuurder.

De algemene regels van goed verhuurderschap zijn:

1. Voorkomen en tegengaan van discriminatie en intimidatie
Met de inwerkingtreding van de nieuwe wet zijn verhuurders verplicht om objectieve en niet-discriminerende criteria te gebruiken en deze te communiceren bij het openbaar aanbieden van de woon- of verblijfsruimte. Ook moet de keuze voor de uiteindelijke kandidaat gemotiveerd medegedeeld worden aan de afgewezen kandidaat-huurders. Ons team Verhuur & Vastgoedbeheer zal dit in onze standaard werkwijze vastleggen.

2. Maximale waarborgsom
De door huurder te betalen waarborgsom wordt gemaximeerd en mag niet meer dan tweemaal de kale huurprijs bedragen. Uiterlijk 14 dagen na beëindiging van de huur moet de waarborgsom worden terugbetaald aan de huurder. Volledige terugbetaling binnen 14 dagen hoeft niet als de huurder het gehuurde heeft beschadigd en/of de huurder de servicekosten of energiekosten nog niet heeft betaald. In deze gevallen wordt de resterende waarborgsom binnen 30 dagen na beëindiging van de huur terugbetaald. Daarbij wordt de huurder schriftelijk geïnformeerd dat er wordt verrekend en ontvangt hiervan een volledige kostenspecificatie.

3. Servicekosten
Verhuurders en bemiddelaars mogen geen andere servicekosten in rekening brengen dan in overeenstemming met de wet staat, zoals geregeld in de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

4. Schriftelijke vastlegging van de huurovereenkomst
Om de rechtsonzekerheid bij een mondeling overeengekomen huurovereenkomst tegen te gaan, verplicht de wet verhuurders of verhuurbemiddelaars om de overeengekomen huurovereenkomst te allen tijde schriftelijk vast te leggen.

5. Informatieverstrekkingsplicht
Naast de schriftelijke vastlegging van de huurovereenkomst moeten verhuurders en bemiddelaars huurders schriftelijk en begrijpelijk informeren over:

• De rechten en plichten van huurder, voor zover dit niet in de huurovereenkomst is geregeld (bijvoorbeeld de mogelijkheid om naar de Huurcommissie en rechter te stappen).
• De hoogte van de waarborgsom, indien van toepassing, en de wijze waarop en de termijnen waarbinnen terugbetaling van de waarborgsom gebeurt.
• De hoogte van het voorschotbedrag aan servicekosten, indien van toepassing.
• De contactgegevens van het gemeentelijke meldpunt voor klachten over ongewenst verhuurgedrag.
• De contactgegevens van het contactpunt waar een huurder terecht kan in het geval van vragen of problemen die gerelateerd zijn aan het gehuurde (bijvoorbeeld de beheerder)

6. Verbod op dubbele bemiddelingskosten
Het niet is toegestaan om dubbele bemiddelingskosten in rekening te brengen. Dit was al zo, maar in de nieuwe wet wordt het ook mogelijk voor gemeenten om hierop te handhaven. Het verbod geldt ook voor het uitsluitend aan de huurder in rekening brengen van bemiddelingskosten. De Minister van BZK gaat er daarbij van uit dat ‘wettelijk gezien’ ook sprake is van tweezijdige bemiddeling als de huurder geen eigen makelaar heeft ingeschakeld.

7. Speciale regels voor verhuur van verblijfsruimten aan arbeidsmigranten (en expats)
Hierbij geldt aanvullend dat de huurovereenkomst separaat van de arbeidsovereenkomst wordt vastgelegd. Zo wordt er een betere scheiding van huur- en arbeidscontract gemaakt en daarmee van “baan en bed”. Ook zorgt de verhuurder en de verhuurbemiddelaar ervoor dat de informatieverstrekking gebeurt in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij er een andere taal gebruikt kan worden die hij begrijpt en waarin hij helder kan communiceren. Dit geldt niet voor de taal van de huurovereenkomst, de Nederlandse taal is de taal in het bestuurlijk- en rechtsverkeer.

8. Verhuurvergunning
Naast de algemene regels van goed verhuurderschap kunnen er ook lokale aanvullende regels gelden. Gemeenten kunnen namelijk met de invoering van de wet een verhuurverordening invoeren. Hierin kan het verhuurders verboden worden om zonder verhuurvergunning een bepaalde categorie woonruimte dan wel verblijfsruimte te verhuren. Er geldt geen vergunningsplicht voor verhuurbemiddelaars.

Uit de toelichting op de wet lijkt dat de vergunningsvoorwaarde over de maximale huurprijs en huurprijsverhoging alleen voor gereguleerde zelfstandige woonruimte gaat gelden. De gemeente wordt de mogelijkheid gegeven om aan de verhuurvergunning de voorwaarde te verbinden dat:

a) de kale huurprijs niet hoger vastgesteld mag worden dan het WWS-maximum voor de desbetreffende woning; en dat

b) de maximale huurverhoging niet groter is dan het wettelijk toegestane percentage volgens de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

Handhaving, sancties en openbaarmaking
Het college van B&W draagt zorg voor de bestuursrechtelijke handhaving van de wet. De gemeentelijke toezichthouders zullen hiervoor verantwoordelijk zijn. Om dit te vergemakkelijken richten gemeenten een meldpunt in voor anonieme en kosteloze klachten over ongewenst verhuurgedrag.

Niet naleven van de wet kan resulteren in het intrekken van de verhuurvergunning, een last onder dwangsom en/of een boete met een maximum van €90.000 voor herhaalde overtredingen. De wet regelt ook dat het college van B&W de boete openbaar maakt en de overtreder met naam en toenaam openbaar noemt. Doel hiervan is om extra druk uit te oefenen bij verhuurders en bemiddelaars om de wet na te leven.

Inwerkingtreding
De nieuwe wet zou per 1 juli 2023 van kracht moeten worden en de regels gelden vooral voor nieuwe huurovereenkomsten die zijn gesloten na invoering van de wet. Let wel, de informatieplicht aan huurders geldt na een overgangstermijn van één jaar óók bij bestaande huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór inwerkingtreding van de wet. Bij verhuur aan arbeidsmigranten (en expats) geldt een kortere termijn. Als er een plaatselijke verhuurverordening met verhuurvergunning van kracht wordt dan geldt deze meteen voor de  nieuwe huurovereenkomst. Voor bestaande huurcontracten geldt de vergunningplicht minimaal zes maanden na invoering van de verhuurverordening.

Zelf verhuurder en heb je vragen?
Stel ze ons gerust. We helpen je graag verder!