Verhuren en Belastingen

Steeds vaker wordt ons gevraagd hoe het nu precies zit met het verhuren van een eigen woning en de belastingregels die daarbij gelden. Wij zijn geen belastingadviseurs, maar helpen u wel graag verder. In onderstaand artikel krijgt u een goed en bondig beeld van de fiscale gevolgen bij het verhuren van een eigen woning.

Het bezit van een eigen woning brengt fiscale gevolgen met zich mee, zeker als de woning gefinancierd wordt met een hypotheek. Een woning kan belast worden in box 1 of in box 3. Als de woning gefinancierd is met een lening, dan is (onder voorwaarden) de rente in box 1 aftrekbaar. Dit fiscale voordeel kan men bij tijdelijke verhuur behouden. Nog altijd is van kracht dat u uw tweede eigen woning tijdelijk kunt verhuren waarbij hypotheekrenteaftrek mogelijk is. Fiscaal gezien kunt u dus gerust een tweede eigen woning tijdelijk te huur zetten.

Er zijn verschillende opvattingen voor de belastingdienst wat betreft tijdelijke verhuur. Als u een jaar rond gaat trekken dan kan u aantonen dat u geen vaste verblijfplaats heeft en dat uw eigen woning in Nederland nog steeds de hoofdwoning is. Zolang dat het geval is of te bewijzen valt is er niks aan de hand. Moeilijker is het als u voor een langere tijd als expat naar het buitenland uitgezonden wordt door uw werkgever. De belastingdienst kan dan beoordelen dat uw hoofdwoning niet meer in Nederland is waardoor u niet in aanmerking zal komen voor hypotheekrenteaftrek. De woning zal dan in box 3 belast worden. Gelukkig is dit niet zwart of wit en zal dit per situatie bekeken worden.

De belastingdienst weegt de reden van verhuur zeer zwaar in de beoordeling voor tijdelijke verhuur.

De voordelen van tijdelijke verhuur en de belastingdienst?

1. hypotheekrente aftrekbaar in box 1
2. 75% van de huurinkomsten belast in box 1

Als de belastingdienst vindt dat het om tijdelijke verhuur gaat, dan is uw woning ook tijdens de verhuurperiode uw hoofdverblijf en is de hypotheekrente aftrekbaar in box 1. Als u uw huis tijdelijk verhuurt, geldt voor u overigens een bijzondere regeling: gedurende de verhuur wordt een tarief gehanteerd van 75% van de huurinkomsten. Dat percentage is belastbaar in box 1, in plaats van het eigenwoningforfait. De overige 25% van de huurinkomsten is onbelast.

Direct toerekenbare kosten zijn kosten die rechtstreeks samenhangen met de tijdelijke verhuur van de woning, zoals de kosten van gas-, water- en elektriciteitsgebruik door de huurder, de bemiddelingskosten van een verhuurorganisatie, enzovoort. Met de huurder hierover afgesproken vergoedingen worden niet bij de huurinkomsten gerekend, de kosten mogen dan echter ook niet meer worden afgetrokken.

Is er volgens de belastingdienst sprake van huur voor onbepaalde tijd, dan wordt uw woning beschouwd als vermogen en betaalt u over de waarde van uw woning vermogensrendementsheffing. De woning zal dan in box 3 belast worden.

Kan ik twee huizen hebben en twee keer hypotheekrente aftrekken?

Voor de belastingdienst kunt u maar één eigen woning hebben. Voor mensen die een nieuw huis gekocht hebben, maar die hun oude huis nog niet hebben verkocht, is er een fiscale overgangsregeling. Onder bepaalde voorwaarden kunt u zowel voor de oude als de nieuwe woning de hypotheekrente aftrekken. Woont u in uw nieuwe woning en staat de oude woning te koop dan kan ook de oude woning onder de eigenwoningregeling vallen. De voorwaarden zijn dat de oude woning in dat jaar of in één van de twee voorgaande jaren uw eigen woning is geweest.

Bron: Verhuurcommissie