Uw hypotheek in 2020

Op naar een nieuw jaar met volop nieuwe kansen voor het ver- en aankopen van woningen. In het land van hypotheken zijn sinds 1 januari ook een aantal zaken veranderd. In dit artikel neem ik u daar graag in mee!

Hogere NHG grens

Nationale Hypotheekgarantie is in het leven geroepen om huizenbezitters minder financiële risico’s te laten lopen. Als bij gedwongen verkoop een restschuld ontstaat, zorgt de NHG er voor dat dit –onder voorwaarden, wordt gecompenseerd.

De maximale koopsom om voor NHG in aanmerking te komen is verhoogd naar € 310.000. Bij het meefinancieren van energiebesparende maatregelen, mag dit tot maximaal € 328.600.

Dit laatste bedrag mag ook gebruikt worden bij de aankoop van een nieuwbouwwoning.

NHG Provisie

Voor het verkrijgen van NHG, wordt eenmalig een bedrag aan provisie in rekening gebracht. Sinds 1 januari is dat 0,7% van het te lenen bedrag. In 2019 was dit nog 9%. De kosten zijn dus een fractie lager geworden.

Lagere hypotheekrenteaftrek door lagere belastingtarieven

Voor middeninkomens geldt dat het percentage aan hypotheekrenteaftrek gelijkstaat aan de tariefschijf voor inkomstenbelasting.

Hierin vindt een verandering plaats: Het stelsel gaat van vier naar twee schijven en daar is in 2019 een begin mee gemaakt. Het aantal schijven is dit jaar teruggebracht van vier naar drie.

Aanvankelijk zou in 2021 sprake zijn van een twee-schijvenstelsel, maar het kabinet heeft besloten dit versneld door te voeren. Al in 2020 gelden twee schijven voor de inkomstenbelasting voor mensen die nog niet de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt.

De tabel hieronder laat zien welke tarieven voor de inkomstenbelasting gelden de komende jaren:

Maximumtarief voor hypotheekrenteaftrek lager

De overheid is het fiscaal voordeel van de hypotheekrenteaftrek aan het afbouwen. Voor hogere inkomens (boven de € 68.507) is dit al een aantal jaren aan de gang. Een aantal jaren geleden kon iemand met een dergelijk inkomen de hypotheekrente aftrekken tegen 52%. In 2019 was dat nog 49% en vanaf dit jaar 46%.

Eigenwoningforfait daalt

Het eigenwoningforfait (percentage van de WOZ-waarde) is dit jaar gedaald.

Voor woningen met een waarde tussen de € 75.000 en € 1.090.000 daalt het eigenwoningforfaitpercentage naar 0,60%. In 2019 was het nog 0,65%.

Voor iemand die in een huis met een WOZ-waarde van € 300.000 woont, daalt de fiscale bijtelling voor de eigen woning hierdoor van € 1.950 (2019) naar € 1.800 (2020). Het netto belastingvoordeel daarvan is afhankelijk van je inkomen € 30 tot € 69.

Beperking fiscaal voordeel bij geen of lage hypotheek

De fiscale rekensom voor de eigen woning bestaat uit de som van het eigenwoningforfait en de aftrekbare hypotheekrente. Zolang u méér aftrekbare rente hebt vergeleken met het bedrag dat u voor het eigenwoningforfait moet optellen bij uw inkomen, levert de hypotheekrenteaftrek een fiscaal voordeel op.

In het omgekeerde geval, als u geen of een lage hypotheek hebt, geldt vooralsnog een speciale regeling: volgens de Wet Hillen hoeft u geen eigenwoningforfait te betalen, als u geen of weinig hypotheekrenteaftrek geniet.

Maar dit gaat veranderen. Sinds 2019 wordt de “Wet Hillen” in 30 jaar met 3,3 procentpunt per jaar afgebouwd. Dit betekent dat als u geen of weinig hypotheekrenteaftrek hebt, u in 2019 een vrijstelling had van 96,67 procent van het positieve saldo van het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek. Deze gaat in 2020 omlaag naar 93,34 procent.

Dus als u geen hypotheekrenteaftrek hebt en het eigenwoningforfait is bijvoorbeeld 650 euro, dan moet u 6,66 procent daarvan optellen bij uw inkomen. Ofwel € 43,92.

Hogere WOZ-waarde

De WOZ-waarde (waardering onroerende zaken) wordt vastgesteld door de gemeente en valt meestal in het eerste kwartaal op de mat. Het bedrag dat daarin staat is een geschatte marktwaarde van de woning.

Het is vaak wel even opletten. In 2020 doet u aangifte over het belastingjaar 2019. Daarbij moet u voor de WOZ-waarde echter gebruik maken van de peildatum 1 januari 2018. Die bepaling heeft u begin 2019 al gekregen van de gemeente. U weet dus als het goed is al of de fiscaal relevante WOZ-waarde is gestegen. De kans hierop is vrij groot, gelet op de ontwikkeling van huizenprijzen in de afgelopen jaren.

Een gestegen WOZ-waarde betekent dat het eigenwoningforfait hoger kan uitvallen, ook al daalt het percentage van het eigenwoningforfait licht.

Maar een hogere WOZ-waarde kan ook een voordeel hebben. Wanneer de WOZ-waarde van uw huis stijgt, kunt u wellicht bij de geldverstrekker aankloppen voor een lagere hypotheekrente. Woningeigenaren betalen vaak een risico-opslag bovenop hun rente, die wordt bepaald door de verhouding tussen de marktwaarde van de woning en de hoogte van de lening.

Is de WOZ-waarde, dus de marktwaarde, gestegen, dan betekent dit dat u minder leent ten opzichte van de marktwaarde. Dat kan een lagere risico-opslag en dus een lagere rente tot gevolg hebben.

Of dit mogelijk is bij uw hypotheek, hangt af van de voorwaarden en de risicoklassen die uw geldverstrekker hanteert.

Let wel: de marktwaarde op de WOZ-beschikking is waarschijnlijk al achterhaald tegen de tijd dat u hem ontvangt door de snel stijgende huizenprijzen. Wellicht is het verstandiger om met een taxatierapport naar de geldverstrekker te gaan.