Kamergewijze verhuur: hoe zit dat nou precies?

Steeds meer klanten van ons zijn geïnteresseerd in het aanschaffen van een beleggingsobject. Met name panden voor kamergewijze verhuur zijn populair. Dit komt vooral door de ruim 50.000 studenten die in Groningen onderwijs volgen. Al die jongeren moeten natuurlijk wel ergens wonen en daarom is de vraag naar kamers groot. Echter levert dit in de praktijk soms problemen op, omdat er veel regelgeving is omtrent studentenhuisvesting. Wij krijgen dan ook veel vragen over kamergewijze verhuur. Want wat is ‘kamergewijze verhuur’ precies en aan welke regels moet u zich houden? In dit artikel leggen wij het uit.

Illegale kamerverhuur
Onlangs werd bekend dat het Groningse stadsbestuur strenger gaat optreden tegen illegale kamerverhuur. Volgens wethouder Roeland van der Schaaf wonen honderden Groningse studenten in panden waarvoor geen vergunning voor studentenhuisvesting is afgegeven. Er zal na de zomervakantie gestart worden met inspecties en op bezoek worden gegaan bij panden waar het vermoeden van bestaat dat deze worden gebruikt voor illegale kamerverhuur. Bezit u een pand waarin u drie of meer kamers wilt laten bewonen door 3 of meer personen? Bijvoorbeeld door er een studentenhuis van te maken? Of wilt u een woning opdelen in appartementen? Dan is het belangrijk dat uw woning voldoet aan onderstaande eisen.

Bestemmingsplan
In de eerste plaats geldt een bestemmingsplan voor ieder pand in Groningen. Daarin staat of er wel of niet gewoond mag worden. In sommige bestemmingsplannen is wonen wel toegestaan, maar kamerverhuur weer niet. Belangrijk om dus eerst goed te kijken wat er in het bestemmingsplan staat. Via www.ruimtelijkeplannen.nl kunt u bestemmingsplannen gemakkelijk raadplegen.

Bestemmingsplan woningsplitsing
In Groningen geldt daarnaast voor ongeveer alle woningen het bestemmingsplan woningsplitsing. Hierin is geregeld dat zelfstandige woningen zonder toestemming van de gemeente niet gesplitst mogen worden in meerdere zelfstandige woningen of zelfstandige wooneenheden. Behoort uw woning tot een complex met een Vereniging van Eigenaren (VvE)? Dan kan in de splitsingsakte bepaald zijn dat kamerverhuur verboden is. Dat betekent dat u wellicht voor alle vereiste vergunningen in aanmerking kunt komen, maar dat op grond van privaatrechtelijke regels uw plannen voor kamerverhuur niet mogelijk zijn.

Afwijken van bestemmingsplan
Indien het bestemmingsplan ‘wonen’ niet toelaat of kamerverhuur en woningsplitsing verbiedt, dan kunnen Burgemeester en Wethouders (B&W) via een eenvoudige procedure van het bestemmingsplan afwijken. Die procedure duurt maximaal acht weken. Maar let op, B&W kunnen afwijken, maar zij hoeven dat niet te doen. Of B&W willen meewerken, is vaak afhankelijk van de concrete situatie. Wonen er bijvoorbeeld in de buurt al veel studenten? Of gaat het om een al lang leegstand kantoor?

Onttrekkingsvergunning
Wilt u een zelfstandige woning opsplitsen in verschillende onzelfstandige woonruimten (kamerverhuur), dan heeft u daarvoor een onttrekkingsvergunning nodig op grond van de Huisvestigingsverordening. U kunt bij de Gemeente Groningen een onttrekkingsvergunning aanvragen. Bij de behandeling van uw aanvraag onderzoekt de gemeente of de komst van een pand met kamerverhuur de leefbaarheid in de buurt aantast. Ook bekijkt zij of er op de woningmarkt behoefte is aan nieuwe kamers. Op basis van het totaalbeeld besluit de gemeente over uw aanvraag.

Als deze toestemming wordt gegeven verkrijgt u een onttrekkingsvergunning. Pas dan is het mogelijk om voor elke (slaap)kamer een aparte huurder te zoeken en deze ook een eigen (kamer)contract te geven. Als u geen onttrekkingsvergunning heeft mag een pand alleen in z’n geheel verhuurd worden. U kunt uiteraard alsnog studenten plaatsen, maar deze krijgen dan samen één huurovereenkomst dat op de gehele woonruimte van toepassing is. Er kunnen maximaal twee verschillende achternamen op deze overeenkomst komen te staan. Elke bewoner is dan hoofdelijk aansprakelijk en verantwoordelijk voor de nakoming van de huurovereenkomst.

Tot slot
Vaak moet u in het pand voorzieningen treffen voor de veiligheid en gezondheid van de bewoners. Als u vijf of meer kamers in het pand hebt, gelden scherpere eisen voor brandveiligheid. Dan moet u een gebruiksmelding doen. Als u moet verbouwen, heeft u mogelijk een omgevingsvergunning nodig.

Daarnaast kan splitsing van een pand in verschillende wooneenheden gevolgen hebben voor de huisnummering. Als hoofdregel geldt dat ieder verblijfsobject binnen een pand een eigen huisnummer krijgt. Ook geldt de regel dat zelfstandige woonruimten verblijfsobjecten zijn, die dus afzonderlijk genummerd worden. Dat kan gevolgen hebben voor de WOZ- en andere gemeentelijke heffingen. Let als pandeigenaar dus goed op dat u niet meer huisnummers krijgt dan strikt noodzakelijk is.

Mocht u een object als belegging willen aanschaffen en informatie willen betreft de verhuurmogelijkheden? Laat het object dan door onze verhuurspecialist beoordelen.