Deze maand hebben wij een interview met Pieter Bregman, directeur en bestuurder van Nijestee. Er is in corporatieland, met name door de crisis, het invoeren van de verhuurdersheffing en de nieuwe Woningwet, veel veranderd. In dit interview hebben we het over de invloed van deze gebeurtenissen op de organisatie, maar blikken we ook vooruit naar de toekomst. Hoeveel woningen worden er bijvoorbeeld gebouwd? Wat is hun doelstelling? En wat wordt er gedaan met de bestaande bouw? In dit artikel leest u de antwoorden op deze vragen.

Voorstelrondje
Pieter Bregman is al 13 jaar directeur bij Nijestee. Hij is geboren in Australië, maar voelt zich op en top stadjer. Pieter Bregman vertelt: “Ik ben op mijn 17e in Groningen komen wonen. Dit was voor mijn studie Economie. Na mijn studie ben ik in het onderwijs terecht gekomen waar ik ongeveer vijf jaar les heb gegeven en onderzoeken heb uitgevoerd. Daarna ben ik acht jaar werkzaam geweest bij een corporatie in Friesland en vervolgens terechtgekomen bij Nijestee.” Pieter Bregman is vanuit een sterke maatschappelijke betrokkenheid eindverantwoordelijk voor Nijestee.

De grootste corporatie van de stad Groningen
Nijestee is met ruim 13.000 huurwoningen de grootste corporatie van de stad Groningen. Nijestee biedt vrijwel in alle wijken woningen aan, op die manier valt er wat te kiezen. Dat moeten allereerst goede en betaalbare woningen zijn. Het gaat voor Nijestee daarnaast ook om een veilige straat, een gezellige buurt en leefbare stad. Met 175 collega’s steken ze daar veel energie in en doen ze er alles aan om mensen met lagere inkomens goed te laten wonen.

Een stukje geschiedenis
“Voor 1995 waren corporaties een soort van uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleid en richtten zij zich alleen op sociale huurwoningen. Tot in 1995 de brutering werd ingevoerd.” De brutering bestond uit twee delen. Eén: de overheid betaalde in één keer alle subsidies uit die corporaties in de toekomst zouden ontvangen. Twee: de corporaties betaalden in één keer alle overheidsleningen terug (salderen). Simpel gezegd: er werd op de rijksbalans 46,9 miljard euro weggestreept tegen hetzelfde bedrag aan subsidies. De reden voor de brutering? Volkshuisvesting drukte zwaar op de rijksbegroting. Pieter Bregman vervolgt: “Door de brutering werden corporaties ineens financieel zelfstandig. Corporaties gingen hun speelveld verbreden, niet alleen in duurdere huurwoningen maar ook in koopwoningen.” In het kader van maatschappelijk ondernemen zijn corporaties ook meer activiteiten tot hun werkdomein gaan rekenen dan traditioneel het geval was. Corporaties bewogen zich nu ook op het brede terrein van wonen, zorg en welzijn.

Crisis
Deze ruimte hebben de corporaties genomen tot in 2008 de vastgoedcrisis begon. Door de crisis was het tussen 2008 en 2015 rumoerig voor woningcorporaties. “De crisis was voor ons het begin van een hele lange heftige periode. Wij waren grotendeels afhankelijk van de verkopen van huurwoningen, maar de Nederlandse huizenmarkt zakte als een plumpudding in: de vraag naar huizen klapte in elkaar en prijzen maakten een val naar beneden. Daarna kwam in 2012 de Vestia-affaire er bovenop. ” Vestia, een grote woningcorporatie in Rotterdam / Den Haag, viel in 2012 bijna om door miljardenspeculatie met derivaten. Aan de ineenstorting van Vestia waren ook grote financiële risico's verbonden voor alle andere Nederlandse woningcorporaties. Nijestee moest ook bijspringen en diep in de buidel tasten.

Verhuurdersheffing
Maar daar bleef het niet bij. Bij het aantreden van het nieuwe kabinet in 2012 werd besloten dat corporaties verhuurdersheffing moesten betalen. De verhuurdersheffing is een heffing die zich richt op verhuurders van huurwoningen in de gereguleerde sector. “Voor de duidelijkheid: tot de dag van vandaag betalen wij elk jaar ongeveer anderhalve maand huur pér woning voor de verhuurdersheffing. Dat is dus ongeveer 10% van onze omzet die wij inleveren. Na de invoering van deze heffing wilde onze kredietverstrekker dat wij opnieuw gingen aantonen dat wij na deze veranderingen nog steeds aan onze verplichtingen konden voldoen. Wij konden tot die tijd geen geld meer lenen. Het gevolg hiervan was dat we de nieuwbouw stop moesten zetten en genoodzaakt waren om veel personeel te ontslaan.” Nijestee was en is nog steeds erg afhankelijk van het rijksbeleid.

De Woningwet 2015
In 2015 is de Woningwet 2015 ingevoerd. De Woningwet 2015 stelt nieuwe spelregels voor de sociale huursector. De herziene Woningwet is erop gericht dat woningcorporaties zich concentreren op hun kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Ook moet deze nieuwe wet leiden tot een eerlijkere concurrentie tussen corporaties en marktpartijen. “Wij focussen ons nu helemaal op sociale huurwoningen. Wij richten ons in Groningen op het koesteren en versterken van de ongedeelde stad en wij willen daarom in elke wijk aanwezig zijn. Wij vinden het immers belangrijk dat rijk en arm gemengd is.”

Nieuwbouw
Gelukkig is de crisis inmiddels voorbij en kan Nijestee de komende jaren een groot aantal nieuwe woningen bouwen. De nieuwbouw vindt plaats in de wijken Vinkhuizen, Kostverloren, Oosterpoort, Oosterparkwijk, Corpus Den Hoorn, De Wijert-Noord, Selwerd, Paddepoel en Grunobuurt. Maar ook Meerstad staat op de kaart. “We hebben vorig jaar 150 woningen opgeleverd en op dit moment hebben wij 600 woningen in aanbouw. Het doel is om in de komende jaren 300 sociale huurwoningen per jaar te bouwen, dat is een mooi aantal.” Pieter Bregman geeft aan dat er vooral vraag is naar huurwoningen voor 1 á 2 persoonshuishoudens, maar dat ze ook eengezinswoningen bouwen. “Doordat Groningen in 2035 energieneutraal wil zijn, bouwen wij nu voor het eerst ook energieneutrale eengezinswoningen.”

Bestaande bouw
Naast het bouwen van nieuwbouw, maakt Nijestee haar bestaande woningen meer duurzaam. “Voor de crisis knapten wij 300 tot 400 woningen per jaar drastisch op. Denk daarbij aan minimaal twee labelsprongen (naar label B), en mochten de bewoners ook kiezen uit een nieuwe badkamer en/of nieuw keuken. Door de saneringstoestand is dit in 2013 stilgelegd, maar nu zitten we weer op het niveau van vóór de crisis. Wij hebben op dit moment 500 woningen onder handen met zo’n dergelijk pakket.” De regering wil dat de portefeuille van corporaties gemiddeld label B is in 2020. Dat gaat de sector niet halen, maar Nijestee wel. Hieruit blijkt dat Nijestee kwaliteit hoog in het vaandel heeft. 

Verkoop sociale huurwoningen
Nijestee bouwt niet alleen nieuwe sociale huurwoningen. Ook verkopen ze ieder jaar een beperkt aantal bestaande huurwoningen. “ We verkopen nauwelijks nog huurwoningen, omdat er een tekort aan sociale huurwoningen is. We willen eigenlijk naar nul verkopen, we doen het vooral nog op grond van in het verleden gedane toezeggingen of gerechtvaardigde verwachtingen. We kijken daarnaast in ieder geval naar wat goed voor de buurt is, wat geld opbrengt en waar vraag naar is.”

Vooruit kijken
Op dit moment is Nijestee financieel gezond en kijken ze vooruit. Ze gaan meer bouwen en woningen verbeteren, de huurverhoging en energielasten voor hun huurders beperken en de ruimte die huurders hebben om invloed uit te oefenen verder vergroten. Kortom: na een rumoerige periode gaat het weer goed met Nijestee!

Gerelateerde berichten

    Geen resultaten gevonden
Cookies

De noodzakelijke en statistiek-cookies verzamelen geen persoonsgegevens maar helpen ons de site te verbeteren. Ga je voor een optimaal werkende website inclusief embedded content? Lees meer over cookies

Meer informatie