De huizenmarkt in 2017, wat gaat er veranderen?

Per 1 januari 2017 vinden er weer een aantal wetswijzigingen plaats met betrekking tot de woningmarkt. Wij zetten voor u de belangrijkste wijzigingen op een rij!

Hypotheekrenteaftrek daalt met 0,5%
Per 1 januari daalt het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken met 0,5%. Dit betekent dat het maximale belastingtarief daalt van 50,5% naar 50%. Elk jaar daalt het maximale aftrekpercentage met 0,5%, tot 38% in 2041. Deze daling geldt alleen voor huiseigenaren die een bruto inkomen hebben boven de € 67.072.

De Loan-to-Value daalt naar 101%
Per 1 januari daalt de Loan-to-Value, de verhouding tussen de hoogte van de lening en de marktwaarde van de woning, van 102% naar 101%. Dit betekent dat woningkopers in 2017 een hypotheek kunnen afsluiten tot 101% van de waarde van hun woning. In 2018 zal de Loan-to-Value nog een keer verlaagd worden naar 100%. Dan kan er dus geen hogere hypotheek meer worden verkregen dan de marktwaarde van de woning.

Er kan extra geleend worden, namelijk tot 106% van de waarde van de woning, voor de financiering van energiebesparende maatregelen voor de eigen woning of wanneer de consument een ‘Nul op de Meter’ woning koopt.

Inkomen partner telt voor 60% mee
Op dit moment mag het inkomen van de partner voor 50% meetellen bij de hypotheekaanvraag. Vanaf 1 januari 2017 wordt dit verhoogd naar 60%.

NHG verhoogd naar € 245.000
Vanaf 1 januari 2017 wordt de NHG-grens weer gekoppeld aan de gemiddelde woningwaarde op basis van CBS-cijfers over het prijsniveau in juni, juli en augustus van het jaar daarvoor. Voor 2017 betekent dit dat de maximale prijs van een woning die met NHG gefinancierd kan worden, uitkomt op € 245.000. In 2016 was dit nog € 231.132. Deze verhoging is het gevolg van stijgende huizenprijzen. Verder blijft de premie die woningeigenaren eenmalig betalen voor een NHG-hypotheek 1%, net als in 2016.

De bijkomende kosten worden vanaf 2017 bepaald aan de hand van de gemiddelde koopsom (€ 245.000) vermeerderd met de wettelijk toegestane Loan-to-Value: 101% zonder energiebesparende voorzieningen (EBV) en 106% mét EBV. Dit betekent dat er twee kostengrenzen van toepassing zijn:

• Voor leningen zonder EBV is de NHG-kostengrens € 247.450.
• Voor leningen met EBV is de NHG-kostengrens € 259.700.

Starterslening wordt aangepast
De starterslening blijft in aangepaste vorm bestaan. Sinds 2013 zijn aflossingsvrije hypotheken niet meer toegestaan. Voor de Starterslening is tot nu toe een uitzondering gemaakt. Vanaf 1 januari 2017 geldt echter ook voor de Starterslening dat deze verplicht lineair of annuïtair moet worden afgelost. Om hieraan te kunnen voldoen wordt er een ‘combinatielening’ geïntroduceerd. Overigens kan men alleen gebruik maken van een starterslening als de desbetreffende gemeente deze aanbiedt.

Subsidie voor energiebesparende maatregelen in de koopwoning
Indien een eigenaar energiebesparende voorzieningen wil aanbrengen in zijn woning kan hij gebruik maken van de ‘Subsidie energiebesparing eigen huis’. Deze subsidie kan worden aangevraagd vanaf 15 september 2016 tot en met 31 december 2018. Eigenaar-bewoners en Verenigingen van Eigenaren kunnen gebruik maken van de regeling. 

Schenkingsvrijstelling omhoog naar € 100.000
De eenmalige schenkingsvrijstelling gaat per 1 januari 2017 omhoog van € 53.016 naar € 100.000. De schenking moet worden aangewend voor:

• de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning; of
• de aflossing van de eigenwoningschuld; of
• de aflossing van een restschuld van de verkochte eigen woning; of
• de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming.

De ontvanger moet op het moment dat de schenking tot stand komt tussen de 18 en 40 jaar oud zijn. Er hoeft geen sprake te zijn van een ouder-kind relatie. De schenking mag worden verspreid over drie achtereenvolgende jaren (2017, 2018 en 2019). De ontvanger moet in het laatste jaar wel jonger zijn dan 40 jaar. De schenkingen moeten uiterlijk in het tweede kalenderjaar na het jaar van de eerste schenking zijn gebruikt voor de eigen woning.

De hoofdregel is dat de verkrijger per schenker eenmaal in zijn leven van één van de regelingen gebruik kan maken. Om nu te voorkomen dat men wacht met schenken tot 2017 bepaalt het overgangsrecht dat als in 2015 of in 2016 al een schenking is gedaan, in 2017 of 2018 dit bedrag nog mag worden verhoogd met maximaal € 46.984, tot aan een totaalbedrag van € 100.000. Dit wordt ook wel de ‘inhaalvrijstelling’ genoemd, zodat er tot maximaal € 100.000,- belastingvrij kan worden geschonken.

Vermindering overdrachtsbelasting 36 maandentermijn werkt door
Heeft de verkoper een huis, kantoor of ander vastgoed verkregen op of na 1 september 2012 tot 1 januari 2015? Zo ja; indien de verkoper dan dat pand binnen 36 maanden weer oplevert aan een ander, wordt bij deze opvolgende verkrijging alleen overdrachtsbelasting berekend over de meerwaarde van het pand. De heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting wordt verminderd met de eerder betaalde koopsom. De verruimde termijn van 36 maanden is weliswaar vervallen per 1 januari 2015 maar kan nog doorwerken t/m 31 december 2017. *Voor de berekening van de overdrachtsbelasting is het moment van de juridische overdracht van belang en niet het ondertekenen van de koopovereenkomst.

Door de vermindering van de heffingsgrondslag krijgt verkoper de eerder betaalde overdrachtsbelasting terug indien verkoper in artikel 2.2 van de NVM-koopovereenkomst de keuze maakt voor ‘wel’ en ‘niet’ doorstreept. Maak dit ook kenbaar aan koper voordat de koopovereenkomst wordt gesloten. Van rechtswege heeft koper namelijk recht op dit voordeel! Daarnaast dient verkoper het onderstaande artikel op te nemen in de koopovereenkomst: 

Verplicht minimum bedrag VvE reservefonds
Sinds 2008 is het voor VvE’s verplicht om een reservefonds te hebben voor het financieren van groot onderhoud aan het appartementencomplex. De wet schrijft echter niet voor hoeveel er in de kas moet zitten. Dit gaat in 2017 veranderen. Het streven is om per 1 januari 2017 de ‘Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars’ te laten ingaan.

Deze wet verplicht de VvE’s om jaarlijks tenminste 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex te reserveren. Er komt een overgangstermijn van drie jaar waarin VvE’s de tijd hebben om die eerste 0,5% van de herbouwwaarde in het reservefonds te krijgen. Als VvE’s een gedegen onderhoudsplan hebben dan mag van de genoemde 0,5% worden afgeweken. De VvE kan de bijdrage voor het reservefonds dan zelf vaststellen op basis van de onderhoudsplanning. Het wetsvoorstel dat de reservering regelt moet nog worden goedgekeurd door het parlement. Het gevolg van de wet is dat de maandelijkse bijdrage fors omhoog kan gaan bij een VvE die geen geld in het reservefonds heeft.

Oprichting in 2017 van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel
In 2017 start het Fonds Duurzaam Funderingherstel. Het fonds kan huiseigenaren uitkomst bieden met een lening bij noodzakelijk herstel van de fundering van hun woning.

> Download Wetswijzigingen 2017 als pdf

Bron: NVM