Controleer de WOZ waarde van uw woning

Elk jaar maakt de gemeente de WOZ-waarde (Wet waardering Onroerende Zaken) van uw woning bekend op een aanslagbiljet. De WOZ-waarde is de waarde die de Gemeente toekent aan de woning op de waardepeildatum. Dat is altijd 1 januari van het voorgaande jaar. De WOZ-waarde van de aanslag 2019 is dus gebaseerd op de WOZ-waarde van uw woning op 1 januari 2018. Door de stijging van de huizenprijzen, stijgt veelal ook de WOZ-waarde.

Hoe wordt de WOZ waarde vastgesteld?

Gemeentes zijn verantwoordelijk voor het bepalen van de WOZ-waarde. Gemeenten gebruiken hiervoor een vergelijkingsmethode, ook wel bekend onder de naam ‘modelmatige waardebepaling’. Zowel verkoopcijfers als de kenmerken van een woning spelen daarbij een rol. Ook vergelijkt de gemeente uw woning met vergelijkbare woningen in de buurt die onlangs verkocht zijn. De WOZ-waarde geeft uiteindelijk de marktwaarde van uw woning weer, waarbij rekening gehouden is met enkele waarderingsvoorschriften. Door bijvoorbeeld een stijging van de huizenprijzen, stijgt veelal ook de WOZ-waarde.

Voor andere WOZ-objecten dan woningen (zoals bedrijfspanden) worden andere taxatiemethodieken toegepast omdat daarvoor andere marktgegevens beschikbaar zijn, zoals huurprijzen.

De marktwaarde van uw huis

De marktwaarde staat voor het bedrag dat een woning zou opbrengen wanneer het op de waardepeildatum verkocht zou worden. De marktwaarde is het uitgangspunt voor het bepalen van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde is daarmee een zo goed mogelijke schatting van de mogelijke verkoopprijs op de waardepeildatum.

De gemeente controleert of haar gegevens nog wel overeenkomen met de gegevens van het Kadaster (bijvoorbeeld de grondoppervlakte) en bekijkt d.m.v. luchtfoto's de onderhoudsstaat van de woning. Om de omgevingsinvloeden te kunnen bepalen wordt er gekeken naar verleende vergunning. Een waardebepaling is afhankelijk van vele variabelen. Het is van groot belang dat de gemeente deze gegevens actueel houdt, maar dat blijkt bijna een onmogelijke taak. Deze databases van gemeentes zijn vaak niet up-to-date, waardoor de kans groot is dat de geschatte WOZ-waarde van uw woning niet correct is.

Welke belastingen worden beïnvloed door uw WOZ-waarde?

De gemeente stuurt u de aanslag OZB met daarbij de nieuwe, vastgestelde WOZ-waarde. De WOZ-waarde wordt vervolgens als grondslag gebruikt voor diverse belastingen:

• Aanslag door het waterschap;
• Inkomstenbelasting (BOX 1);
• OZB E (Onroerendezaakbelasting voor de eigenaar);
• OZB G (Onroerendezaakbelasting voor de gebruiker);
• Vennootschapsbelasting (afschrijving tot een bepaald percentage van de WOZ-waarde);
• Vermogensbelasting (BOX 3).

Waaraan kunt u zelf zien dat de WOZ-waarde niet klopt?

Er zijn verschillende redenen waardoor de WOZ-waarde van uw pand of woning niet kan kloppen. U kunt zelf ook een kleine controle uitvoeren, alvorens een bezwaar in te dienen.

• Kadaster gegevens: Controleer de gegevens die de gemeente heeft gebruikt. Zijn alle kadastergegevens van uw woning correct?
• Vergelijkbare woningen: Ligt de waarde van uw woning niet in lijn met vergelijkbare woningen binnen uw gemeente? U kunt de WOZ-waarde van een aantal vergelijkbare woningen bekijken op https://www.wozwaardeloket.nl/.
• Verbouwingen of achterstallig onderhoud: De gemeente is er niet van op de hoogte dat u onlangs de schuur heeft afgebroken of opnieuw heeft opgebouwd. Is er sprake van achterstallig onderhoud? Dan is dit ook van invloed op de WOZ-waarde.
• Veranderde omgevingsfactoren: Is er een toename van geluidsoverlast doordat er onlangs in uw wijk gebouwd is? Belemmerende omgevingsfactoren kunnen de verkoop van uw woning zwaar beïnvloeden. Woont u in de buurt van een windmolen, UMTS-mast, hoogspanningsmast, spoorlijn, kerncentrale of druk bezochte openbare voorzieningen? Dit wordt gezien als belemmerend.
• Energielabel: Vanaf 2015 is een energielabel verplicht bij de verkoop van uw woning. Daarmee is het energielabel van invloed op de WOZ-waarde. Controleer daarom goed of het energielabel van uw woning wel correct is.

Binnen welke termijn kunt u bezwaar maken?  

• U moet binnen 6 wekenna dagtekening van het aanslagbiljet het bezwaar indienen bij uw gemeente. Bent u dit vergeten? Dan kunt u volgend jaar pas weer een bezwaar indienen.
• Heeft u uw woning halverwege het jaar gekocht?  Ook dan kan de WOZ beschikking opgevraagd worden bij de gemeente en kunt u nog - binnen zes weken na ontvangst -  bezwaar maken.

Kunt u met terugwerkende kracht bezwaar maken?

Wordt de WOZ waarde naar aanleiding van een bezwaar met meer dan 20% verlaagd, dan is het mogelijk om WOZ waarde bezwaar met terugwerkende kracht in te dienen voor de voorliggende 5 jaar. Dit is wederom geheel gratis. Wanneer uit de controle blijkt dat de WOZ waarde in de afgelopen 5 jaar meer dan 20% en met een minimaal bedrag van € 5000 te hoog was vastgesteld, dan is de gemeente verplicht u de te veel betaalde belasting terug te betalen.

Kunt u als huurder ook bezwaar maken? 

Ook als huurder kunt u bezwaar maken. Dit kan ervoor zorgen dat uw gemeentelijke belastingen omlaag gaan en bij sociale huur kan het invloed hebben op de huurprijs. Wij adviseren huurders daarom ook bezwaar te maken wanneer u twijfel heeft bij de vastgestelde WOZ waarde.

In welke gemeentes wijkt de WOZ-waarde het meeste af?

De afgelopen jaren zijn er veel steden en gemeentes waar de WOZ-waarde controle niet actueel is. Groningen behoort daarbij tot de koplopers. Oorzaak hiervan is in veel gevallen de gevolgen voor huizen door de gasboringen.

Niet eens met de WOZ-waarde?

U kunt zelf een aantal stappen ondernemen om de WOZ-waarde te controleren:

• Vraag het taxatierapport van de gemeente op, analyseer dit goed (klopt alles) en controleer met welke andere woningen uw woning is vergeleken (zijn deze woningen wel vergelijkbaar?).
• Onderzoek verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Bijvoorbeeld via een makelaar, of via het kadaster.
• Zoek zelf vergelijkbare woningen via het WOZ-waardeloket.
• Laat een officieel taxatierapport opstellen door een makelaar.

Is de afwijking groot en kunt u dat aantonen? Dan zou bezwaar maken een serieuze optie kunnen zijn. Via deze handige calculator berekent u direct hoeveel de afwijking scheelt in euro’s.

Na ontvangst van uw bezwaar zal de gemeente uitspraak doen. Hiervoor hebben ze tot het einde van het jaar de gelegenheid.