8 Tips voor “doorstromers” op de woningmarkt

Hebt u een eigen woning en maakt u plannen om een andere woning te kopen? In de volksmond wordt u dan aangeduid als “doorstromer”: iemand die van de ene woning doorstroomt naar een andere woning. Als financieel advieskantoor geven wij u in deze nieuwsbrief een aantal tips. Ook nodigen wij u van harte uit contact met ons op te nemen wanneer iets niet duidelijk is of wanneer u vragen hebt die niet in deze nieuwsbrief behandeld worden. Wij zijn u graag van dienst!

Tip 1: Met winst verkocht? Houd rekening met de belastingdienst

Doorstromers, dus huiseigenaren die besluiten hun bestaande woning te verkopen en een nieuwe woning te kopen, kunnen met ingewikkelde fiscale regelingen te maken krijgen. We noemen er twee.

Allereerst geldt er de “Bijleenregeling”. Heel kort samengevat komt deze regeling op het volgende neer:

Indien uw oude woning bij verkoop meer opbrengt dan het restant van de hypotheekschuld op het moment van verkoop, houdt u een bedrag in contanten over. Wanneer u vervolgens een nieuwe woning koopt, stimuleert de fiscus dat u dit bedrag gebruikt om de aankoop van de nieuwe woning te financieren. Doet u dit niet, dan “straft” de fiscus dit af met de regeling dat u de hypotheekrente niet mag aftrekken over het bedrag dat u eerder hebt overgehouden uit de verkoop. We laten dit zien met een vereenvoudigd voorbeeld.

Stel, u hebt uit de verkoop van uw oude woning € 50.000 overgehouden. U gebruikt dit geld voor een zeer luxe vakantie. De koopprijs van uw nieuwe woning bedraagt € 250.000. U sluit voor deze volledige koopprijs een hypotheek, dus een lening van € 250.000. De fiscus staat dan toe dat u over maximaal € 200.000 de door u te betalen hypotheekrente van uw belastbaar inkomen aftrekt. In dit voorbeeld heeft u dus over € 50.000 hypotheeklening geen belastingaftrek.

Een andere regeling is dat vanaf 2001 de hypotheekrente nog maar 30 jaar aftrekbaar is. Stel dat u in 2008 voor uw woning een hypotheek hebt gesloten van € 100.000. In 2018 hebt u dan 10 jaar van uw maximale termijn van hypotheekrenteaftrek genoten. In 2018 koopt u een nieuwe woning van € 250.000 en u sluit daarvoor weer een hypotheek af, dan geldt dat u over € 100.000 nog 20 jaar hypotheekrente mag aftrekken en over € 150.000 30 jaar.

Tip 2: (Opnieuw) samenwonen: eerst inventariseren, dan pas kopen

Fiscaal gezien wordt het helemaal ingewikkeld als u samen met uw partner de nieuwe woning koopt en los van elkaar al eens een hypotheek hebt gehad. Bijvoorbeeld omdat u op latere leeftijd met elkaar bent getrouwd of een geregistreerd partnerschap bent aangegaan. De ingewikkelde fiscale regels hebben grote invloed op de betaalbaarheid van de woonlasten. Of de hypotheekrente nu wel of niet meer aftrekbaar is, kan een groot verschil uitmaken voor uw woonlasten. Ons advies luidt dan ook om eerst samen met de deskundigen van ons kantoor alle zaken goed op een rijtje te zetten, voordat u besluit een andere woning te kopen. U weet dan zeker dat u de woonlasten van de woning kunt blijven betalen.

Tip 3: Bestaande hypotheek meeverhuizen?

Op de “oude” woning hebt u mogelijk nog een hypotheek. Veel banken kennen de regeling dat u deze hypotheek mag “meenemen” naar uw nieuwe woning. Soms is dat financieel gunstig. Maar soms ook niet. Het kan zijn dat het voor u aantrekkelijker is om de oude lening “boetevrij” af te lossen en voor de nieuwe woning een compleet nieuwe hypotheek af te sluiten. Hoe zit dat in uw situatie? Wij zoeken het graag voor u uit en zetten de alternatieven voor u op een rij.

Tip 4: Overbruggingskrediet

Door allerlei redenen kan de verkoop van de oude woning niet zo snel verlopen als u had gedacht. Dat is vervelend. Zeker als u al een nieuwe woning hebt gekocht. U bent dan aangewezen op een overbruggingskrediet. Dat is een lening die u direct weer aflost wanneer de oude woning is verkocht. De banken hanteren verschillende termijnen waarvoor zij een overbruggingskrediet willen verstrekken. Waar de ene bank bijvoorbeeld een overbruggingskrediet voor maximaal 1 jaar verstrekt, is de andere bank bereid dit voor 2 jaar te doen. Ons kantoor kent deze verschillen. Wij helpen u die bank te kiezen die het beste aansluit bij uw situatie.

Tip 5: Uw huis verduurzamen: goed voor het milieu en voor u!

Veel woningeigenaren willen hun woning duurzamer maken. Het verhoogt het wooncomfort en verlaagt de woonlasten op de langere termijn. Bovendien levert het een positieve bijdrage aan het klimaat. Duurzaamheidsmaatregelen, zoals isolatie en alternatieve energievoorzieningen, kosten natuurlijk wel geld. Hiervoor zijn echter een aantal subsidieregelingen. Ook kennen banken hiervoor speciale financieringsvormen. Wij kennen deze subsidieregelingen en financieringsvormen en vertellen u daarover graag meer. De praktijk laat zien dat duurzaamheidsmaatregelen in en rond de woning het goedkoopst kunnen worden uitgevoerd bij het bouwen of verbouwen van de woning. Dus wanneer u in uw nieuwe woning een keuken of badkamer gaat verbouwen, is het verstandig om op dat moment ook te kijken welke duurzaamheidsmaatregelen u kunt nemen.

Tip 6: Ook betaalbaar als u met pensioen bent

In onze adviespraktijk zien we dat bij doorstromers de pensioenleeftijd vaker nadrukkelijker in beeld komt. Het lagere pensioeninkomen kan soms voor problemen zorgen bij het doorstromen. Geldvertrekkers gaan verschillend met een pensioensituatie om. Wij vinden het belangrijk dat u uw nieuwe hypotheek ook goed kunt betalen als u met pensioen bent. Ons valt op dat weinig relaties een goed inzicht of overzicht hebben in hun inkomen nadat zij zijn gestopt met werken. Wij rekenen dit inkomen ook voor uw situatie graag uit en zoeken voor u de best passende geldverstrekker!

Tip 7: Onderzoek goed de risico-opslagen

Veel banken werken met een basisrente die met risico-opslagen wordt verhoogd of verlaagd. Hoe hoger de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning hoe hoger de opslag. Hoe lager, hoe hoger de korting. Elke bank werkt met eigen risico-opslagen. Waar de ene bank maar drie niveaus heeft om een korting te verlenen, kent een andere bank meer dan 10 verschillende niveaus. Vooral voor doorstromers loont het om deze verschillende risico-opslagen goed te vergelijken. Bijvoorbeeld wanneer u een deel van de opbrengst uit de verkoop van de oude woning gebruikt, waardoor uw hypotheek lager wordt.

Tip 8: Verder kijken dan alleen de hoogte van de rente

Wij geven u het advies om de rentes en de risico-opslagen goed te vergelijken. Ook is het belangrijk om te weten hoe de banken met u omgaan nadat de lening is verstrekt. Hoe handelt de bank als het even tegenzit, bij echtscheiding of als u tijdelijk de lasten niet kunt betalen? Wat is het beleid van de bank op het eind van de looptijd van de lening? Moet de hypotheek dan in één keer worden afgelost of is de bank bereid een nieuwe leningsperiode met u aan te gaan? En zo ja, tegen welke voorwaarden? Zo zijn er heel veel zaken waarmee u na het afsluiten van een hypotheek te maken kunt krijgen. Onze kennis van en ervaringen met het beleid van banken in verschillende situaties nemen wij uiteraard in onze adviezen aan u mee.

Wij helpen u graag verder

In deze nieuwsbrief hebben wij u 8 tips gegeven voor u als doorstromer op de woningmarkt. Er valt echter nog veel meer te vertellen. Dat doen we bij voorkeur in een persoonlijk gesprek. Wanneer u contact met ons opneemt, maken wij met plezier tijd voor u vrij.